• mudejarsevillaopt
  • barcelonaopt
  • alhambraopt
  • melillaopt
  • mezquitaopt
  • tarifaopt
  • teideopt
  • valenciaopt
  • Palacio Mudejar - Plaza de América - Parque María Luisa - Sevilla
  • Barcelona
  • Alhambra - Granada
  • Melilla
  • Mezquita - Córdoba
  • Tarifa - Cádiz
  • Teide - Islas Canarias
  • Valencia

Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku

Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku

Nižšie uvedené rady pre nákup nehnuteľností sú zjednodušené a zovšeobecnené. V nasledujúcej časti je našim zámerom vás oboznámiť  s postupom nákupu nehnuteľnosti, v záujme toho, aby ste mali k dispozícii čo najviac informácií.

compra2Podmienky kúpy nehnuteľnosti pre občanov EÚ (fyzické a právnické osoby) sú úplne otvorené, v Španielsku nie sú stanovené žiadne legislatívne prekážky pre investorov, občania ako aj firmy SR môžu kupovať španielske nehnuteľnosti priamo do svojho vlastníctva.  Predpokladom pre prevod vlastníctva je získanie španielskeho daňového čísla NIE. Dokladom o vlastníctve je notárska zápisnica o vlastníctve nehnuteľnosti, tzv. Escritura de compraventa.

Kúpa nehnuteľností v Španielsku sa riadi právnym poriadkom tejto krajiny, ktorý sa odlišuje od našej legislatívy. Právny postup nie je zložitý, prevod nehnuteľností v Španielsku realizuje a zaisťuje notár. Kupujúci  spravidla kupuje sám alebo prostredníctvom realitnej kancelárie, a takmer vždy za účasti právneho zástupcu kupujúceho a právneho zástupcu predávajúceho. Odporúča sa aj účasť súdneho tlmočníka.

 

Povolenie k pobytu a N.I.E.(Número de Identificación de Extranjeros)

 

Na kúpu nehnuteľnosti nie je potrebné mať povolenie k pobytu v Španielsku. Povolenie sa vyžaduje pri pobytoch dlhších ako 183 dní v roku. Občania, ktorí nie sú občanmi z jedného členských štátov EÚ, musia požiadať o víza na príslušnom zastupiteľstve Španielska v danej krajine a následne o povolenie k pobytu.

Pred zakúpením nehnuteľnosti je nutné získať daňové identifikačné číslo cudzinca N.I.E. Je to individuálne identifikačné číslo pre zahraničné osoby, o ktoré treba požiadať na miestnej polícii, číslo vydáva ministerstvo vnútra. To je jediná legislatívna povinnosť spojená s kúpou nehnuteľnosti v Španielsku. Pod týmto daňovým identifikačným číslom cudzinca sa registrujú vlastníci nehnuteľností v Katastri nehnuteľností. N.I.E. je povinné a nevyhnutné pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti vrátane služieb plynu, vody, elekriny, poistenia nehnuteľnost, pri zakladaní bankového účtu, pri žiadosti o úver, atď.

Účet v španielskej banke

Nie je povinosťou disponovať bankovým účtom v Španielsku, ale sa odporúča mať ho k dispozícii.  Všetky platby spojené s kúpou nehnuteľnosti, ako sú notárske poplatky, DPH, daň z nehnuteľnosti, elektrina, voda, plyn atď. sa musia platiť v Španielsku, preto mať otvorený účet v tejto krajine značne uľahčuje samotný proces.

Otvorenie účtu v banke je  bezplatné, založia vám ho za 10 minút a môžete  ho uzavrieť hocikedy. Banka si účtuje za vedenie účtu poplatok, ktorého výška sa mení v závislosti od priemerného zostatku na účte.

 

Výber nehnuteľnosti

Ak už sme si vybrali nehnuteľnosť, je potrebné si vyžiadať tieto doklady: 

  1. Escritura de la propiedad - kópia Vlastníckeho listu nehnuteľnosti a katastrálne číslo nehnuteľnosti,
  2. Cédula de habitabilidad  - Osvedčene, že sa jedná o bytové priestory,
  3. Estatutos de comunidad – Stanovy bytového spoločenstva a posledná zápisnica zo schôdze vlastníkov  bytov/domov, ak existuje,
  4. Cena, spôsob platbyvšeobecné podmienky kúpy a predaja danej nehnuteľnosti,
  5. Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, údaje o prevode na inú osobu,
  6. Posledný výpis o zaplatení I.B.I. - Dane z nehnuteľností, predtým, ako dôjde k podpísaniu Kúpnej zmluvy, predávajúci musí získať kópiu dokladu poslednej úhrady I.B.I. (dôkaz o tom, že daň bola uhradená), vďaka ktorému si môže overiť katastrálnu hodnotu ako aj výšku dane,
  7. Kópia preukazu totožnosti predávajúceho,
  8. Čestné prehlásenie o tom, že predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti nemá nedoplatky na úhradách platieb spojených s užívaním danej nehnuteľnosti,
  9. List vlastníctva - Nota simple informativa na nehnuteľnosť, o ktorú má kupujúci záujem. Jedná sa o dokument, ktorý zabezpečuje pre potreby kúpy zvyčajne právny zástupca kupujúceho. Je to ekvivalent výpisu z katastra nehnuteľností, kde sú uvedené všetky podstatné údaje a informácie o nehnuteľnosti - veľkosť nehnuteľnosti a pozemku, informácie o platení daní za nehnuteľnosť, či rôzne iné ťarchy. Tento dokument je možné vyžiadať prostredníctvom internetovej stránky www.registradores.org, poplatok za výpis na jednu nehnuteľnosť je 9,02 Eur. Pred podpisom rezervačnej zmluvy a zložením depozitu, právny zástupca preverí tento dokument a informuje kupujúceho o stave nehnuteľnosti. Má len informatívny charakter.

Záloha a rezervácia nehnuteľnosti

Ak je Nota simple v poriadku,  pristúpi sa k dohodnutiu podmienok zmluvy, urobí sa blokovací depozit na nehnuteľnosť, buď sa zaplatí záloha (Señal) alebo  sa podpíše Contrato de Aras - Rezervačná zmluva (tzv. obdoba u nás používanej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve). Táto zmluva slúži na to, aby majiteľ danú nehnuteľnosť neponúkal na predaj, a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu. Ak chcete požiadať o úver, odporúča sa urobiť dodatok k tejto zmluve, ktorý vám zaručí vrátenie zálohy v prípade, ak vám banka úver neposkytne.

Záloha sa skladá u notára vo výške niekoľko tisíc Eur (väčšinou  3.000 Eur) alebo rezervačný poplatok vo forme prvej splátky kúpnej ceny, ktorá sa pohybuje vo výške 5-10% kúpnej ceny. V prípade, že kupujúci odstúpi od zmluvy, stráca celú výšku zálohy.  V prípade, že od zmluvy odstúpi predávajúci, kupujúci dostáva späť od predávajúceho dvoj-násobok výšky vyplatenej zálohy. Na rezervačnej zmluve je tiež uvedený termín ukončenia kúpneho procesu, všeobecne je to 30 dní od jej podpísania.

 

Prevod vlastníckych práv

compra1Podpísanie Kúpnej zmluvy sa uskutočňuje stále za prítomnosti notára, kde sa zúčastňujú všetky zainteresované strany. Vlastnou Kúpnou zmluvou je Notársky zápis o vlastníctve nehnuteľnosti (po španielsky Escritura de compraventa) vyhotovený štátnym notárom, ktorý určí pravosť údajov uvedených v Zmluve. Notár pred podpisom Kúpnej zmluvy zablokuje nehnuteľnosť na katastri nehnuteľností, aby s ňou  nemohlo byť ďalej nakladané. Po podpise zmluvy zúčastnenými stranami  notár požiada o registráciu nového majiteľa na katastri a na finančnom úrade Španielska. Nehnuteľnosť sa od okamžiku podpisu zmluvy  stáva majetkom kupujúceho, ktorý už s ňou môže voľne nakladať. V Kúpnej zmluve je tiež uvedený spôsob platby za nehnuteľnosť (napr. hypotéka).

 

Registrácia kúpenej nehnuteľnosti

Zmena majiteľa v Katastri nehnuteľností je zaznamená v priebehu 4-6 mesiacov. Dokladom o vlastníctve je však Escritura de Compraventa – Escritura pública. Úhradu poplatkov za vklad a daní spojených s prevodom majetku zabezpečuje notár. Na miestnom úrade právny zástupca  zaregistruje nehnuteľnosť na nových vlastníkov - pod nové mená. Taktiež zabezpečí zmenu alebo napojenie  kúpenej nehnuteľnosti  na siete - elektrina, voda - pod novým menom.

 

Jednorazové dane a poplatky spojené s kúpou nehnuteľnosti

DPH (IVA – Impuesto sobre el valor aňadido) - v prípade kúpy novej nehnuteľnosti priamo od developera alebo stavebnej firmy platí kupujúci DPH vo výške 10%  alebo 4% (v prípade VPO -  sociálnych bytov) plus 1,5% za právne úkony (Actos Jurídicos Documentados).

V prípade garáží (maximálne 2) a ďalších priestorov ako pivnice, schody, výťah atď., ktoré sa nachádzajú v tej istej budove, a ak sú súčasťou prevodu vlastníctva kupovanej novostavby, sa aplikuje 10% DPH. Ak je súčasťou novostavby aj terén, tak do 5.000m2 sa aplikuje 10%, pri prekročení tejto hranice sa aplikuje 21% DPH.

Pri predaji nových obchodných priestorov  alebo nedostavaných nehnuteľností sa aplikuje 21% DPH.

Daň z prevodu vlastníckeho práva (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) - v prípade kúpy staršej alebo použitej nehnuteľnosti (de segunda mano) platí kupujúci daň z prevodu nehnuteľnosti vo výške 8 až 10%, v závisloti od autónomnej oblasti:

Percento

Nehnuteľnosť

Garáž (nezahrnutá v cene nehnuteľnosti, maximálne 2)

8%

Do 400. 000E

Do 30.000E

9%

Od 400.001E-700.000E

Od 30.001-50.000E

10%

Od 70.000E

Od 50.001E

 

Plusvalía (nemýliť si s daňou o príjme získaného z predaja nehnuteľnosti, na účet predávajúceho). Plusvalíu teoreticky platí predávajúci, je to miestna daň v závislosti od navýšenia hodnoty pozemku od dátumu kúpy až do jeho predaja. Od januára 2013 je povinné predložiť doklad o zaplatení Plusvalíe ako súčasť Návrhu o zápis kúpypredaja nehnuteľnosti v Katastri nehnuteľností..

Actos Jurídicos Documentados - notárske poplatky a ďalšie prevodové poplatky sú stanovené zákonom. Ak sa nedohodnú zmluvné strany inak, predávajúci úhrádza poplatky za notára. Poplatky sú stanovené podľa zákona. Odporúča sa, aby si kupujúci najal  služby právnika v danej oblasti, a ktorý hovorí jeho rečou. Honorár právnika sa pohybuje vo výške 1% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Honorár notára všeobecne predstavuje 0,5 percent z ceny nehnuteľnosti. Suma týchto poplatkov sa zvykne pohybovať okolo 1,5% z kúpnej ceny nehnuteľnosti.  

Je potrebné byť pripravený na to, že náklady a správne poplatky, dane, služby právnika, notára a tlmočníka pri kúpe nehnuteľnosti sú vo výške okolo 10% z kúpnej ceny.

Zaplatenie týchto nákladov prebieha zároveň so zaplatením kúpnej ceny, pred notárom, pri uzatvorení kúpno-predajnej zmluvy. Nie je to síce povinné, ale pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku v každom prípade využite pomoc advokáta!

 

Pravidelné poplatky spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti

 

Daň z nehnuteľností - Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.)ibi

 

Ročná daň, uhrádza sa zvyčajne v septembri. Určuje sa z katastrálnej hodnoty, jeho výšku určuje  miestny úrad, preto jeho percento závisí od jeho umiestnenia. Všeobecne sa pohybuje od 0,3%  do 1,3% z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, najvyššia daň sa platí v Madride, Barcelone a v meste San Sebastián. Katastrálna hodnota je veľmi dôležitý údaj, na základe ktorého sa kalkulujú ďalšie dane. 

 

 

 

 

Daň z príjmov nerezidentov - Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

 

Je to ročná daň a je povinné ju zaplatiť nasledujúci rok po roku, v ktorom došlo ku kúpe nehnuteľnosti. Daňový úrad(La Agencia Estatal Tributaria española  - Hacienda) priradí každému majiteľovi nehnuteľnosti, ktorý nie je rezident odhadované ročné príjmy korešpondujúce 2% z katastrálnej hodnoty svojich nehnuteľností v Španielsku. Ak sa katastrálna hodnota aktualizovala po 1. Januári 1994, je to 1,1%  z katastrálnej hodnoty. Daňová sadzba je 24,75%, ktorá sa kalkuluje z daňového základu ( ako sme už spomínali, je to 2% alebo  1,1% v závislosti od katastrálnej hodnoty).

V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti, ktorý nemá stály pobyt v Španielsku, a ktorý má príjmy z prenájmu danej nehnuteľnosti, tak tieto príjmy podliehaju dani vo výške 24,75%.  V takomto prípade, nie je povinný odviesť daň z príjmov nerezidentov a to počas doby, v rámci ktorej má príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.

Daň z príjmu fyzických osôb - Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

 

Rezidenti v Španielsku podliehajú špeciálnym daňovým normativám, ktoré berú do úvahy individuálnu situáciu ako sú príjmy z práce, vlastníctvo nehnuteľností, daňové úľavy atď. Preto sa odporúča obrátiť sa na kvalifikovanéhio profesionála v tejto oblasti.

Daň z majetku - Impuesto sobre el Patrimonio

 

Tejto dani podliehajú rezidenti aj nerezidenti v Španielsku. Daňová sadzba sa pohybuje v rozmedzí od 0,2% do 2,5%  z čistej hodnoty majetku. Táto neto hodnota berie do úvahy hypotekárne dlhy ako aj oslobodenie od dane  vo výške 700.000€ (ako aj pre rezidentov, tak aj pre nerezidentov). Daňový základ, v prípade nehnuteľností, korešponduje najvyššej hodnote: katastrálna hodnota, nákupná cena alebo hodnota overená úradom na účely ďalších daní. V prípade rezidentov v Španielsku existujú rôzne úľavy na danich.

Firma, ktorá nemá pobyt v Španielsku - Empresa propietaria no residente

 

V prípade, že nehnuteľnosť patrí spoločnosti, ktorá nemá pobyt, táto je povinná odvádzať špeciálnu daň. Od roku 1996 daňová sadzba je 3% z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.

Daň za komunálny odpad - Impuesto de recogida de basura  - uhrádza sa miestnym autoritám. 

 

Cuotas de la Comunidad de Propietarios – Správa bytového domu, susedskej komunity

 

V prípade, že sa jedná o nehnuteľnosť v rámci domu, komplexu / rezortu platí vlastník nehnuteľnosti tzv. Comunidad (upratovanie spoločných priestorov, stráženie, úprava záhrad, čistenie bazéna apod., vrátane fondu opráv) - výška týchto poplatkov závisí na kvalite projektu a poskytovaných služieb.

 

Poplatky realitnej kancelárie

 

Poplatky realitnej kancelárie v Španielsku sa menia v závisloti od regiónu, mesta a tiež od tipu nehnuteľnosti.  Napríklad na Costa del Sol províziu platí predávajúci,  percento provízie závisí od ceny a tipu nehnuteľnosti (hoci agent a predávajúci sa môžu dohodnúť). Na druhej strane si môže kupujúci najať služby relitnej kancelárie tzv. Shopper, aby mu vyhľadala nehnuteľnosť a dojednala kúpu danej nehnuteľnosti. V tomto prípade províziu platí kupujúci. V prímorských oblastiach sa provízia realitných agentov zvykne pohybovať od 3-5%.

Služby a energie - voda, elektrina a plyn sa zvyknú uhrádzať každé dva mesiace.

  

Hypotéka

Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku pomocou hypotekárneho úveru, španielske banky vyžadujú zvyčajne nasledovné dokumenty. Musia byť preložené do španielčiny a úradne overené:

 

·         NIE - vaše registračné číslo v Španielsku, 

·         Schopnosť úver splácať, žiada sa pracovná zmluva, ak ste zamestnaný/á, alebo živnostenský list, 

·         Posledné 3 potvrdenia o mesačnom príjme, 

·         Pre živnostníkov - posledné daňové priznanie, 

·         Rezervačná zmluva, 

·         List vlastníctva, Dan z nehnuteľností - potvrdenie, že kupovaná nehnuteľnosť je bez ťarchy, 

·         Všetky vaše súčasné pôžičky a kredity, 

·         Vaše ďalšie nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve alebo investície, 

·         Znalecký posudok nehnuteľnosti.

 

Ako presvedčiť banku, aby nám poskytla úver: 

  • Zaplatiť viac ako 20% z ceny nehnuteľnosti vopred
  • Mať dvoch žiadateľov, čím sa zvyšuje schopnosť splácať úver
  • Ak kupujete nehnuteľnosť priamo od banky, môžete zísať úver až do výšky 100% , všeobecne dávajú banky úver do výšky 60-70% ceny nehnuteľnosti

 V prípade, že vaša žiadosť o hypotéku bude úspešná, banka si účtuje poplatok 1 až 2% z výšky poskytnutej pôžičky. Úver by nemal presahovať 35% vášho mesačného príjmu a španielska vláda plánuje v budúcnosti zakázať poskytovanie úverov s dobou splatnosti nad 30 rokov. 

 

www.velkiahomes.com

 

sobre  Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.  

logofinanc